房屋貸款成數怎麼算？實用試算表教你看懂鑑價與核貸關鍵

「我家房價漲到 2,000 萬，我是不是可以增貸出 1,600 萬？」這是許多屋主最大的誤解。原屋融資（增貸）的計算邏輯，並非直接用市價乘以成數，而是要先經過「銀行保守鑑價」，再扣除「原本還沒還完的房貸」。加上 2026 年銀行對「資金用途」審查嚴格，學會看懂這些計算關鍵，才不會高估可動用資金，讓你的理財週轉計畫落空。

原屋融資成數基本觀念全解析

原屋融資的核心公式是：（銀行鑑價 × 貸款成數）－ 原有房貸餘額 ＝ 實際可得現金。 這與購屋貸款最大的不同在於，沒有「成交價」作為定錨，完全依賴銀行的估價。此外，銀行會嚴格檢視你「為何需要這筆錢」以及「增貸後的總負債比」。接下來，我們拆解如何算出你房子裡到底「藏」了多少現金。

房屋貸款成數是什麼？

簡單來說，就是銀行願意針對你現在持有的房子，重新評估其價值後，願意借給你的總金額比例。 舉例來說：你 5 年前買 1,200 萬的房子，現在實價登錄漲到 1,500 萬。 但銀行鑑價通常較保守，可能只估 1,400 萬。若銀行願意給 8 成：

• 新貸款總額度：1,400 萬 × 80% ＝ 1,120 萬。
• 扣除舊欠款：假設你舊房貸還剩 800 萬。
• 實際拿到現金：1,120 萬 － 800 萬 ＝ 320 萬。 （注意：這 320 萬才是你能拿到的錢，絕非 1,120 萬。）

銀行如何審核增貸成數？兩段式審查大解析

你可能以為房子漲價就能貸，但銀行進行的是「兩段式審查」——第一道看房子還有多少殘值（鑑價），第二道看你付不付得起增加的利息（收支比）。

第一道：房屋殘值審查（鑑價 vs. 市價）

屋主心中的價格通常是「社區最高成交價」，但銀行的鑑價通常是「社區平均價再打折」。

• 屋況影響：原屋融資時，銀行可能會派人查看屋況。若有嚴重漏水、違建或非法隔間，鑑價會被大幅下修。
• 區域風險：若房屋位於銀行認定的「房價過熱警戒區」，最高成數可能被內規限制在 7 成，而非一般的 8 成。

第二道：增貸還款能力審查（總負債比）

房子殘值夠，不代表你能貸出來。銀行會計算：（舊房貸月付金 ＋ 新增貸月付金）÷ 月收入。 例如：舊房貸月繳 3 萬，想增貸 300 萬（月繳約 1.5 萬），總月付 4.5 萬。若你月薪只有 6 萬，佔比達 75%，銀行會認為風險太高，進而大砍增貸額度，可能只准 100 萬，甚至婉拒。

取鑑價與還款能力「較低者」才是實際額度

銀行會將上述兩道關卡的結果相比，取較低的那個。 即便房子鑑價高、算出來有 500 萬空間，但你的薪資只負擔得起 200 萬的額外月付金，銀行最終就只會借給你 200 萬。因此，申貸前建議先盤點自己的近期收入證明與信用卡負債（卡循是大忌），這比房價漲跌更關鍵。

影響房貸成數的主要因素

1. 房屋現況與持有時間

• 持有時間：若剛買房不到一年就想增貸，銀行通常會認定為炒作或財務吃緊，拒貸率高。通常建議持有滿 2 年以上再申請。
• 裝潢與維護：維護良好的房屋較能爭取到接近市價的鑑價；反之，若屋況老舊髒亂，鑑價會低於行情。

2. 資金用途（2026年最關鍵）

這是目前影響成數的隱形殺手。央行規定增貸資金不可流入房市（不能拿去買第二間房）。

• 正當用途：房屋修繕、投資理財（需說明標的）、債務整合、長期週轉。
• 扣分用途：說不清用途、或用途疑似購屋，成數會被壓低至 5~6 成，利率也會加碼。

3. 申請人信用變化(自從你上次辦房貸後，信用狀況變好了嗎？)

• 加分：薪資成長、職位晉升。
• 扣分：近期有新增信貸、車貸，或曾有遲繳紀錄。這些都會在增貸審核時被「算總帳」。

房屋貸款成數常見迷思與案例解析

許多屋主誤以為「房子漲價了，一定能貸出更多錢」，但實際上，銀行在審核增貸時，評估的是**「變現性」與「風險控管」。一間位於精華地段的房子，或許能以此爭取到 8 成的融資額度；但若你的資金用途不明確，或者近期債務**增加過快，即便房子再值錢，銀行也可能只核准 5 成，甚至婉拒增貸。

接下來，我們從房屋殘值、申請人信用，以及央行資金管制三個層面，拆解影響你最終能貸到多少錢的關鍵因素。

1. 房屋條件：鑑價非市價，看重「流通性」

在原屋融資中，銀行沒有「成交價」可參考，完全依賴內部的保守鑑價。

• 地段與型態：雙北捷運沿線、屋齡 20 年內的電梯大樓，因流通性高（法拍好賣），銀行通常願意給予較高的鑑價與成數（約 7.5~8 成）。
• 扣分項目：若房屋位於土壤液化區、工業住宅，或是屋齡超過 40 年的老公寓，銀行鑑價通常會低於市價 2~3 成，且最高成數可能限制在 6 成以下。
• 屋況維護：增貸時銀行可能會要求現勘。若屋內有嚴重壁癌、非法隔間或改裝成多間套房，會被視為高風險物件，大幅降低成數。

2. 申請人條件：收入其次，「用途」與「負債」才是關鍵

這是在 2026 年最容易被卡關的環節。

• 資金用途（最關鍵）：央行嚴格控管資金流入房市。若你申請增貸卻無法具體說明用途（如：裝修、理財、周轉），或銀行懷疑你要拿去買第二間房，成數會直接被砍半，甚至拒貸。
• 收支比檢核：銀行會計算**「（舊房貸＋新增貸）÷ 月收入」**。若增貸後的總月付金超過月薪的 60%，代表你還款壓力過大，銀行會縮減你的核貸額度。
• 近期債務擴張：若你在申請前半年內有新增信貸、車貸，或信用卡動用循環利息，銀行會判定你財務吃緊，進而調降成數。

3. 政策與銀行水位：看不見的「隱形天花板」

即使人與房子都沒問題，你仍可能受限於大環境。

• 銀行放款水位（Bank 72-2條）：當銀行不動產放款接近上限時，會採取「以價制量」或「限縮成數」的策略。此時即便你是優質客戶，也可能只拿得到 7 成資金。
• 區域風險控管：若該區域（如某些新興重劃區）被銀行內部列為「房價過熱警戒區」，成數上限會被強制下調，例如從 8 成降至 7 成。

結論

原屋融資的成數計算，比購屋貸款更複雜。銀行採用「扣除法」與「兩段式審查」：先評估房屋鑑價扣除舊欠款後的「理論空間」，再檢視你的「資金用途」與「還款能力」。任何一個環節有瑕疵，都會導致最終到手的現金縮水。建議申貸前先消除短期債務，並備妥明確的資金使用計畫，才能爭取到理想的額度。

房屋貸款成數常見問題