房屋貸款成數怎麼算？實用試算表教你看懂鑑價與核貸關鍵

「房屋貸款成數怎麼算？其實你能借多少，不是單純拿成交價乘個百分比就好！」購屋族最常聽到「最高可貸八成」卻搞不懂背後的運作邏輯。關鍵是，銀行真正計算貸款額度時，看的不是你和屋主談好的價格，而是「鑑價」這把尺。再加上還款能力、信用評分、甚至銀行內規，每一個環節都可能影響你最終真正能貸到多少。學會看懂這些計算關鍵，才不會高估成數，讓你的購屋夢穩穩實現。

房屋貸款成數怎麼算？基本觀念全解析

你是否曾聽到「這間房子最高可以貸八成」，卻不確定這八成到底是怎麼算出來的？事實上，房屋貸款成數的計算並非單純用房價乘以百分比這麼簡單。銀行會依據「鑑價結果」而非你的購屋價格來核定貸款金額，這也是為什麼同一間房子，不同人申貸的成數可能天差地別。此外，你的信用狀況、收入證明、房屋地段等因素，都會影響銀行願意借給你多少錢。接下來，我們會從基本定義開始，逐步拆解貸款成數的計算邏輯，幫助你在看房、議價時做出更精準的財務規劃。

房屋貸款成數是什麼？

房屋貸款成數，簡單來說就是「你能貸到的金額」佔「房屋價值」的比例。關鍵在於，這裡的房屋價值並非你的成交價，而是銀行鑑價與成交價中較低者。

舉例來說，你用1200萬買房，但銀行鑑價只有1100萬，即使廣告標榜「最高八成」，實際能貸的是1100萬×80%＝880萬，而非960萬。此外，最終核貸金額還會受你的收入、信用等條件影響，可能更低於理論值。

貸款成數的計算公式與變因

了解基本定義後，你需要掌握三大變因如何影響最終核貸結果。首先是房屋條件——屋齡、地段、建物類型會直接影響銀行鑑價與成數上限，例如市中心新屋可能核到八成，偏遠老屋僅六成。

其次是你的還款能力——銀行會檢視月收入、負債比、信用評分，確保每月房貸支出不超過收入三分之一。因此，即使房屋本身條件優異,收入不足時銀行仍會降低核貸金額。最後是銀行內部政策——不同銀行對特定區域或物件類型有差異化規範,這也是為何多方比較能爭取更好條件的原因。

房價、鑑價、核貸金額的差異

掌握前述觀念後，建議你在看房時同步準備三份數字：成交價（你與屋主談定的金額）、銀行鑑價（通常由估價師評定）、以及你的財務條件試算。實務上，銀行會以成交價與鑑價取低者作為核貸基準，再依你的收入與信用記錄決定最終額度。

舉例來說，成交價1500萬、鑑價1350萬時，理論八成可貸1080萬，但若你的負債比偏高或信用有瑕疵，實際核貸可能僅900萬。因此，簽約前先向銀行詢問初步額度，能避免簽約後才發現自備款不足的窘境。

銀行如何審核房屋貸款成數？兩段式審查大解析

你可能以為房屋貸款成數怎麼算只看房價，但銀行其實會進行「兩段式審查」——第一道看你的房子值多少錢（擔保品鑑價），第二道看你有沒有能力還錢（收入負債比）。更關鍵的是，銀行會取這兩個數字中「較低的那一個」作為最終核貸成數，這就是為什麼有些人明明買的是新成屋，卻只能貸到六成的原因。接下來，我們將拆解這兩道審查機制的具體運作邏輯，以及銀行如何決定你的實際貸款額度。

第一道：擔保品成數審查機制（鑑價/條件）

你的房貸成數能拿多少？銀行第一步會先看「房子本身值多少錢」。他們會依據地段、屋齡、用途進行鑑價，並以「鑑價」或「成交價」取低者作為核貸基準。例如，你買 1000 萬的房子，但銀行鑑價只有 950 萬，那就以 950 萬計算可貸金額。

此外，房屋條件直接影響成數上限。新屋自住最高可達八成，但 30 年以上公寓可能只剩七成；投資物件或特殊用途更會被明顯壓低。各銀行因應政策與時期，對不同地段、用途設有浮動標準，這就是為什麼同樣房子在不同銀行核貸結果會有差異。

第二道：還款能力成數審查（DSR、收支比、總負債）

然而，房子再值錢，銀行也得確認你有能力還款。這時銀行會調閱你的聯徵紀錄，查核薪資收入、現有負債與信用狀況，透過「負債收入比（DSR）」設定能力上限——通常要求每月負債支出不超過月收入的 60-70%。

例如，鑑價可貸八成，但你月收 5 萬、現有信貸與車貸已吃掉 3 萬，銀行評估你無法再承擔過高房貸，最終可能只核貸七成甚至六成。因此，就算擔保品優質，收支比不過關仍會被壓低成數，這也是許多人意外貸不足的主因。

取擔保品與還款能力「較低者」才是實際核貸成數

簡單來說，銀行會將兩道審查結果擺在一起，取較低的那個作為你的最終核貸成數。即使房子鑑價優良、可貸八成,但你的 DSR 或總負債已達上限,銀行仍會將成數降至七成甚至更低。

因此,申貸前建議你先自行試算:用房價乘以預期成數,再用月收入回推能負擔的貸款額,兩者取低就是合理預期。記得,各銀行風險胃納不同,多比較、備妥財力證明,才能爭取到最佳核貸條件。

房屋貸款成數常見迷思與案例解析

你可能以為看到「最高貸款成數 8 成」就能安心規劃頭期款，但實際送件後卻發現只核貸 6 成，讓購屋計畫全盤打亂。事實上，廣告成數只是「理想值」，真正的核貸金額會經過銀行兩階段評估：先看房屋條件設定初步成數，再依你的財力狀況進行限縮。許多首購族因為不了解這個「二段式審核邏輯」，往往高估自己能借到的額度。接下來，我們將透過實際案例拆解銀行如何計算貸款成數，幫你避開常見錯誤，並理解為什麼最終核貸金額可能低於預期。

常見錯誤：只看廣告成數，不了解核貸關鍵

你在廣告上看到「房貸最高八成」，但送件後銀行卻只核貸七成五？這不是話術，而是你忽略了銀行真正的審核邏輯。廣告成數只是理論上限，實際核貸時，銀行會綜合評估房屋鑑價、屋齡、你的負債比和聯徵紀錄。

舉例來說，王先生買新屋看到八成廣告，但因房屋鑑價低於成交價、加上信用卡動用率偏高，最終只核准七成五。因此，了解房屋貸款成數怎麼算的關鍵在於：主動確認自身條件，而非只相信廣告數字。

成數低於預期？案例解析二段式限縮過程

當你遇到成數落差時，記得檢視兩個關鍵層面：房屋本身的條件限制（如屋齡超過三十年可能壓成數至七成），以及你的財務能力限制（例如負債比率超過 22 倍或 DSR 過高）。銀行會取兩者較低值作為最終核貸成數，這就是「二段式限縮」的運作方式。

舉例來說，李小姐購買老公寓雖然銀行願意給八成，但因她另有車貸使 DSR 達 45%，最終只核貸六成五。建議你送件前主動試算收支比、比較各銀行條件差異，並預留至少一成的預算彈性，才能避免資金缺口打亂購屋計畫。

影響房屋貸款成數的主要因素有哪些？

你可能以為房屋貸款成數只看房價，但實際上銀行會從「房子本身」和「你的還款能力」兩大面向評估風險。一間位於精華地段的新屋，可能拿到 8 成貸款；但若屋齡超過 30 年、位於偏遠地區，成數可能掉到 5 成以下。此外，你的收入穩定度、負債比例、信用紀錄也直接影響銀行願意借多少。接下來，我們將從房屋條件、申請人條件，以及銀行政策三個層面，帶你拆解影響貸款成數的關鍵因素。

房屋條件：地段、屋齡、型態、用途

當你在計算房屋貸款成數怎麼算時，房屋本身條件往往是銀行第一個評估重點。地段優越、屋齡較新的自住型物件，通常能拿到七至八成貸款；相反地，偏鄉老屋或套房、工業住宅等特殊型態，成數可能僅有五至六成。

更要注意的是，法拍屋、凶宅這類特殊物件，即使地段不差，銀行也可能大幅降低成數甚至直接婉拒。因此，選屋時別只看總價，更要評估條件是否影響你的資金規劃。

申請人條件:收入、負債、聯徵紀錄

除了房屋條件,你的個人財務狀況同樣左右最終成數。銀行會檢視你的月收入、現有負債比例,以及聯徵中心的信用評分。若你是年輕高薪族、負債比低於月收入的 60%,成數可能衝上八成;但若已背負多筆信貸、車貸,或聯徵分數偏低,成數可能被壓到六至七成,甚至直接拒貸。

此外,負債超過月收入的 70% 或信用卡曾有遲繳紀錄,都會讓銀行提高警覺,進而影響整體審查結果。

政策、銀行內規與市場風險控管

即使房屋條件與個人財務都達標,你仍得面對政策與銀行內規的動態調整。當政府啟動打炒房措施、特定區域房價過熱,或銀行自身風險預警升高時,成數上限可能統一下調——例如台北市信義區豪宅從八成降至七成,或特定行政區全面緊縮。

因此,申貸前務必向銀行確認最新規範,別假設過往標準仍適用。主動掌握政策動向,才能在送件前精準估算可貸額度,避免資金缺口打亂購屋計畫。

結論

房屋貸款成數的計算遠比單純用房價乘以百分比複雜。銀行實際採用「兩段式審查」，先評估房屋本身價值，再檢視申請人的還款能力，並以兩者中較低者作為最終核貸依據。影響成數的因素包括房屋條件、個人財務狀況及銀行政策。因此，申貸前建議先自行試算收支比、了解銀行最新規範，並多家比較條件差異，預留資金彈性，才能避免因核貸金額低於預期而打亂購屋計畫。

房屋貸款成數常見問題

房屋貸款成數是什麼意思？

房屋貸款成數是「可貸金額」占「房屋價值」的比例。重點在房屋價值不是成交價，而是銀行鑑價與成交價取較低者，再依你的收入、負債與信用條件調整，最終核貸常低於廣告上限。

房貸成數怎麼計算？

先以「成交價與鑑價取低者」當核貸基準，再乘上銀行給的成數上限，得到理論可貸額。接著銀行做還款能力審查（DSR、負債收入比等），若收支比不過關會再下修，兩者取較低即為核貸結果。

影響房貸成數的因素有哪些？

主要分三類：房屋條件（地段、屋齡、型態、用途影響鑑價與上限）、申請人條件（收入穩定、負債比、聯徵信用）、以及銀行政策內規（區域風險控管、打炒房期間緊縮），共同決定可貸成數。

首購族房貸成數一般可以貸到多少？

文章指出自住新屋在條件佳時「最高可達八成」，常見落在七到八成；但若房屋偏遠、屋齡高或屬特殊物件，可能只剩六成甚至更低。最終仍須通過還款能力與銀行內規，不能只看廣告。

鑑價不足會影響房貸成數嗎？

會。銀行以鑑價與成交價取低者作為核貸基準，鑑價低於成交價時，可貸金額會直接縮水。例：成交 1200 萬、鑑價 1100 萬，即使八成也只能貸 880 萬，頭期款需求因此增加。